📋 Points clés à retenir
Vous avez déménagé à Genève et vous êtes encore propriétaire en France résidence secondaire, bien locatif, ou maison familiale.
Bonne nouvelle : il existe des règles précises pour éviter de payer deux fois.
Mauvaise nouvelle : ces règles sont plus complexes qu’il n’y paraît, et beaucoup de résidents suisses les ignorent.
Ce guide explique clairement ce que prévoit la convention fiscale franco-suisse de 1966 pour votre bien immobilier en France.
🔴 Guide avancé — avertissement important : Cet article traite d’un sujet complexe à l’intersection de deux systèmes fiscaux. Les règles présentées sont vérifiées sur les sources officielles disponibles, mais la fiscalité franco-suisse évolue et chaque situation patrimoniale est unique. Ce guide ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Avant toute décision (vente, mise en location, déclaration), consultez un conseiller fiscal spécialisé en fiscalité franco-suisse ou un notaire.
Tout part de là. La France et la Suisse ont signé une convention fiscale le 9 septembre 1966 qui répartit les droits d’imposition entre les deux pays pour éviter la double imposition.
Pour l’immobilier, le principe est simple et clair :
“Les revenus provenant de biens immobiliers sont imposables dans l’État contractant où sont situés ces biens.” (Article 6-1 de la convention franco-suisse de 1966)
“Les gains provenant de l’aliénation des biens immobiliers sont imposables dans l’État contractant où ces biens sont situés.” (Article 15-1 de la convention franco-suisse de 1966)
Conséquence directe : si vous résidez à Genève et que vous possédez un bien immobilier en France, les revenus locatifs et les plus-values de ce bien sont imposables en France — pas en Suisse.
Mais et c’est là que beaucoup se trompent la Suisse n’ignore pas pour autant ce bien. Elle l’intègre dans votre déclaration genevoise pour déterminer votre taux d’imposition.
La règle est posée noir sur blanc sur le site officiel du canton de Genève :
“Si vous êtes propriétaire ou usufruitier d’un bien immobilier, vous devez le signaler dans votre déclaration fiscale quelle que soit la situation du bien (canton de Genève, autre canton, étranger).” (ge.ch/impot-proprietaires-immobiliers)
Votre situation fiscale à Genève dépend directement de votre type de permis. Ce point est fondamental et change tout à la façon dont vous déclarez votre bien français.
| Profil | Mode d’imposition à Genève | Démarche pour le bien en France |
|---|---|---|
| Permis B ou L | Impôt à la source (prélevé par l’employeur) | TOU potentiellement nécessaire — voir ci-dessous |
| Permis C | Imposition ordinaire (déclaration annuelle) | Bien à déclarer directement dans la déclaration annuelle |
| Ressortissant suisse / naturalisé | Imposition ordinaire | Idem permis C |
💡 Si vous avez le permis C ou la nationalité suisse : vous déposez déjà une déclaration d’impôts complète chaque année. Vous y déclarez simplement votre bien immobilier français comme tout autre élément de fortune ou de revenu. La TOU ne vous concerne pas continuez à lire pour les règles d’imposition en France.
⚠️ Si vous avez le permis B ou L : vous êtes imposé à la source. Avoir des revenus locatifs en France crée une situation particulière lisez attentivement la section ci-dessous.
Pour un bien situé à l’étranger (France), Genève applique la règle suivante quelle que soit votre situation :
(Source : ge.ch/impot-proprietaires-immobiliers — site officiel du canton de Genève)
C’est la règle du taux effectif : vos revenus français font monter votre taux d’imposition en Suisse, même s’ils ne sont pas directement taxés par Genève.
Pour un bien immobilier étranger, la valeur fiscale à inscrire dans votre déclaration genevoise correspond au prix d’achat, converti en francs suisses au cours du 31 décembre de la période fiscale.
(Source : ge.ch/impot-proprietaires-immobiliers/valeur-fiscale-impot-fortune)
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Si vous êtes titulaire d’un permis B ou L et que vous percevez des revenus locatifs en France, vous vous retrouvez dans une situation précise : vous avez des revenus annexes non soumis à l’impôt à la source en Suisse.
Depuis la réforme de l’impôt à la source de 2021, ces revenus ne peuvent être déclarés et déduits qu’à travers une TOU (Taxation Ordinaire Ultérieure) — pas via une simple DRIS.
Concrètement, la TOU vous permet de :
Délai : 31 mars de l’année suivant l’année fiscale — passé ce délai, la demande est irrecevable.
⚠️ La TOU est irrévocable une fois demandée — elle s’applique chaque année jusqu’à la fin de votre assujettissement à l’impôt à la source. Analysez votre situation avec votre administration fiscale cantonale avant de vous engager.
(Source : art. 89 LIFD — Administration fédérale des contributions ; ge.ch/impot-source)
Vous avez gardé votre maison ou appartement en France comme résidence secondaire, mais vous ne la louez pas.
Côté France :
Côté Suisse (Genève) :
(Source : CCI France Suisse — fiscalité acquisition immobilier France)
Vous louez votre bien en France à un locataire dans le cadre d’une location vide (non meublée).
Côté France — ce que vous payez :
Les revenus locatifs sont imposés en France dans la catégorie revenus fonciers. En tant que non-résident fiscal français, un taux minimum d’imposition s’applique selon un barème progressif. Les taux exacts varient chaque année par indexation — consultez impots.gouv.fr ou le Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents (SIPNR) pour les taux en vigueur lors de votre déclaration.
À titre indicatif, la législation prévoit un taux minimum de 20% sur la fraction basse du revenu net imposable et 30% au-delà d’un certain seuil — mais ces montants sont ajustés annuellement.
(Source : CCI France Suisse, basé sur la législation fiscale française — vérifiez les seuils actuels sur impots.gouv.fr)
En plus de l’IR, les non-résidents affiliés à un régime obligatoire de sécurité sociale en Suisse (ce qui est votre cas) sont soumis au prélèvement de solidarité au taux de 7,5% — et non aux prélèvements sociaux à 17,2% applicables aux résidents français ou aux non-résidents non couverts par un régime social européen/suisse.
(Source : renaissancepatrimoine.fr — Résident fiscal suisse et revenus fonciers France)
Vous avez le choix entre deux régimes de déclaration en France :
Côté Suisse (Genève) :
Vos revenus locatifs français doivent être mentionnés dans votre déclaration suisse. Ils ne sont pas taxés en tant que tels à Genève, mais sont pris en compte pour déterminer votre taux d’imposition global.
Si vous louez votre bien en meublé, les revenus relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) en France. Ce régime permet notamment de déduire l’amortissement du bien, ce qui peut considérablement réduire ou annuler la base imposable.
La distinction entre statut LMNP (loueur meublé non professionnel) et LMP (loueur meublé professionnel) a des conséquences fiscales significatives. Les règles applicables aux non-résidents dans ce domaine sont complexes et peuvent évoluer. Consultez un conseiller fiscal spécialisé avant de choisir ce régime ou si vous êtes déjà en location meublée.
C’est le cas le plus sensible. La plus-value est imposée en France, conformément à l’article 15-1 de la convention de 1966.
| Imposition | Taux | Exonération totale |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu (IR) | 19% | Après 22 ans de détention |
| Prélèvement de solidarité | 7,5% (si affilié régime suisse) | Après 30 ans de détention |
| Prélèvement complémentaire | Variable | Si plus-value > 50 000 € |
Les abattements pour durée de détention s’appliquent progressivement :
(Source : art. 244 bis A du CGI + room-avocats.com)
Tout non-résident vendant un bien immobilier en France doit désigner un représentant fiscal accrédité. C’est une obligation légale prévue par l’article 244 bis A du CGI. Sans cette désignation, le notaire ne peut pas finaliser la vente.
Un piège que beaucoup ne connaissent pas : l’exonération de plus-value sur l’ancienne résidence principale (logique si vous l’occupiez avant de partir en Suisse) ne s’applique pas aux résidents suisses.
La raison : ce dispositif d’exonération prévu à l’article 244 bis A I-1° du CGI nécessite que la France ait conclu avec l’État de résidence du vendeur une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement. Or, la France et la Suisse n’ont pas signé de telle convention.
Conseil pratique si vous envisagez de vendre votre ancienne résidence principale après votre départ en Suisse : vendez-la avant de partir, ou faites coïncider la date de vente avec la date de départ. L’administration fiscale française admet un délai raisonnable si le bien est resté inoccupé entre le départ et la vente.
(Source : RSM France — Déménager en Suisse : enjeux fiscaux franco-suisses)
La plus-value réalisée sur un bien immobilier en France n’est pas imposée à Genève — elle reste exclusivement de compétence française.
(Source : RSM France — “une plus-value générée en France sera normalement taxée en France et non taxée en Suisse”)
Si la valeur nette de votre patrimoine immobilier situé en France dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l’année fiscale, vous êtes redevable de l’IFI en France — même en tant que résident suisse.
Pour les non-résidents fiscaux français, l’IFI ne porte que sur les biens immobiliers situés en France (pas les biens en Suisse ni ailleurs).
Le barème est progressif, identique à celui des résidents français.
(Source : calci-patrimoine.com — fiscalité expatrié non-résident 2026)
Point crucial souvent ignoré : il n’existe plus de convention franco-suisse en matière de succession depuis le 1er janvier 2015. La convention de 1953 a été dénoncée.
Conséquence : en cas de décès d’un résident suisse propriétaire en France, ou de transmission du bien à des héritiers résidant en France, les droits de succession peuvent être appliqués dans les deux pays sans mécanisme d’élimination de la double imposition.
Ce risque mérite une planification patrimoniale anticipée avec un notaire spécialisé.
(Source : convention franco-suisse 1966, dénonciation convention successorale 1953)
| Situation | Impôt en France | À déclarer à Genève |
|---|---|---|
| Résidence secondaire non louée | Taxe foncière + taxe habitation RS | Valeur du bien (fortune) + valeur locative (pour taux) |
| Location nue | IR min. 20%/30% + PS 7,5% (seuils à vérifier sur impots.gouv.fr) | Revenus (pour taux) + valeur du bien |
| Location meublée | BIC (IR + PS 7,5%) | Revenus (pour taux) + valeur du bien |
| Vente (plus-value) | IR 19% + PS 7,5% (abattements) | Aucun impôt en Suisse |
| IFI (si > 1,3 M€ net) | Barème IFI progressif | — |
La TOU concerne-t-elle tous les résidents genevois qui ont un bien en France ? Non. La TOU ne concerne que les titulaires de permis B ou L — qui sont imposés à la source. Si vous avez le permis C ou la nationalité suisse, vous déposez déjà une déclaration d’impôts complète chaque année et déclarez simplement votre bien français dedans. La TOU ne s’applique pas à vous.
Je suis en permis B, j’ai un appartement en France que je loue. Dois-je faire une TOU ? Oui, dans la quasi-totalité des cas. En tant que permis B imposé à la source, vos revenus locatifs français sont des revenus annexes non soumis à l’impôt à la source en Suisse. Depuis la réforme de 2021, ces revenus ne peuvent être déclarés correctement qu’à travers une TOU. Cette démarche vous permet également de déduire votre 3e pilier. Délai impératif : 31 mars de l’année suivante.
Je vis à Genève et j’ai un appartement en France que je loue. Dois-je déclarer les loyers en Suisse ? Vous devez mentionner ces revenus dans votre déclaration genevoise, mais ils ne seront pas taxés directement par Genève. Ils servent uniquement à déterminer votre taux d’imposition global (règle du taux effectif). En revanche, vous devez les déclarer en France et payer l’impôt correspondant auprès des autorités fiscales françaises.
Puis-je bénéficier de l’exonération de plus-value sur ma résidence principale en France si je pars habiter à Genève ? Non. L’exonération de l’ancienne résidence principale pour les non-résidents (art. 244 bis A I-1° CGI) n’est pas applicable aux personnes domiciliées en Suisse, car la France et la Suisse n’ont pas signé de convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement. Si vous envisagez de vendre, la solution est de vendre avant votre départ en Suisse.
Dois-je payer des prélèvements sociaux à 17,2% sur mes revenus locatifs français si je suis résident suisse ? Non. En tant qu’affilié au régime obligatoire d’assurance maladie suisse (LAMal), vous êtes soumis au prélèvement de solidarité à 7,5% uniquement — et non aux prélèvements sociaux à 17,2% applicables aux non-résidents sans couverture sociale dans un pays de l’EEE ou la Suisse.
Mon bien immobilier en France doit-il être déclaré dans ma déclaration de fortune à Genève ? Oui. Le canton de Genève exige la déclaration de tous les biens immobiliers quel que soit leur lieu de situation — y compris à l’étranger. La valeur fiscale correspond au prix d’achat converti en CHF au cours du 31 décembre.
Dois-je nommer un représentant fiscal si je vends mon bien depuis la Suisse ? Oui, c’est une obligation légale en France (art. 244 bis A du CGI) pour tout non-résident vendant un bien immobilier en France. Sans cette désignation, le notaire ne peut pas finaliser la vente. Ce représentant est solidairement responsable de l’impôt dû.
La Suisse va-t-elle imposer la plus-value si je vends mon bien français ? Non. La plus-value sur un bien immobilier situé en France appartient exclusivement à la compétence fiscale française, conformément à l’article 15-1 de la convention franco-suisse de 1966. Elle ne sera pas imposée à Genève.
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